城中村改造、農房改造集聚、城市建設房屋征收“三策合一”
圖為6月25日狀元街道周宅村舊房拆遷現場。柯露霞 攝
城中村改造、農房改造集聚建設、城市建設房屋征收，這三項涉及廣大老百姓切身權益的政策，將“三策合一”，統一一個標準。“三策合一”將大大方便群眾，并且最大限度地保障房屋所有權人的合法權益。
房屋拆遷征收標準不統一，政策不一致，讓拆遷人天天要學復雜的政策，老百姓面對政策如霧里看花，這種局面不僅影響拆遷征收工作，影響城市建設發展的速度，往往還容易引發干群矛盾，成為發展的“絆腳石”。隨著我區“三策合一”政策的出臺，這種局面將不復存在。
“三策合一”政策適用于龍灣區范圍內城中村改造與農房改造集聚建設(以下簡稱“村房兩改”)。“村房兩改”建設涉及國有土地上房屋征收和補償的，按照《溫州市龍灣區國有土地上房屋征收與補償實施細則(暫行)》規定的程序和要求組織實施。
“三策合一”置換對象為龍灣區納入“村房兩改”建設范圍內擁有合法產權的在冊農戶住房以及其他住戶住房。置換后，置換戶自愿有償退出宅基地。無房戶可參照政府有關保障性住房政策執行。置換的范圍原則上在街道范圍內進行置換，確需跨街道置換的由屬地街道審核后報區政府批準，并根據地段不同進行價格差別置換。
城中村實行整村或符合規劃利用連片改造的，必須經村民代表大會同意啟動土地征收。改造范圍內全體住戶置換意向達到95%以上，報區政府申請啟動。
區政府為“村房兩改”建設責任主體。各街道為實施主體，承擔實施方案制定、項目前期及立項、土地征收、公寓房建設、設施配套、補償置換、政策處理、社會維穩等工作。各街道要建立“村房兩改”建設領導小組，設立辦公室，與街道新農村建設投資有限公司(以下簡稱農投公司)合署辦公，作為“村房兩改”建設實施平臺。
區委農辦(統籌辦)承擔相關政策制定、日常指導、綜合協調、督促檢查、政策咨詢等職能。
區城市化建設辦公室具體負責“村房兩改”建設實施計劃和方案的制訂，指導開展入戶調查，收集相關基礎數據，以及相關指導、協調、督查等工作。
區財政局指導各街道做好“村房兩改”建設項目資金籌措工作，加強“村房兩改”建設項目的資金監管，確保建設資金安全、有效使用。
區征管辦負責全區范圍內的房屋征收與補償的日常管理工作，審定房屋征收補償安置方案并上報區政府頒布征收通告，負責指導、協調、監督房屋征收實施單位依法組織實施城中村改造的國有土地上房屋征收與補償工作。
【政策解讀】
置換形式
房屋所有權人可以選擇貨幣補償或產權置換。
合法房屋（包括未經登記建筑經認定為合法的，下同）所有權人選擇貨幣補償的，其舊房由具有法定資質的房地產價格評估機構進行評估后補償。
選擇貨幣補償的，需出具置換戶本人（戶）已有住宅合法證件或已購住宅房屋合同（人均住房建筑面積不少于30平方米），并簽訂正式協議。
房屋所有權人選擇產權置換的，按照“一三落地、三五底頂、合法面積、違章不計”及“異地就近、征改結合、戶為單位、鼓勵連片”的總體要求進行置換。凡自愿退出宅基地與住房的，可以根據實際情況選擇以下一種方式置換：
第一種形式：以其合法房屋面積按1:1等面積確定應置換建筑面積。
第二種形式：以其合法房屋宅基地基底面積按一倍至三倍的標準確定應置換建筑面積。
第三種形式：以在冊常住農業戶口按人均30~50平方米或非農業戶口按人均20~30平方米標準確定應置換建筑面積。
置換面積及價格
房屋所有權人選擇產權調換，按下列方式中自行選定其中一種方式置換，其置換面積和價格規定如下：
（一）選擇“合法面積”置換。
按其合法房屋面積1:1確定應置換建筑面積。
其合法房屋與置換房相等面積部分的價格按建安成本價計算。
（二）選擇“一三落地”置換。
按其合法房屋宅基地基底面積一倍至三倍的標準確定應置換建筑面積。
其合法房屋與置換房相等面積部分的價格按建安成本價計算；應置換建筑面積中超出被搬遷房屋合法面積部分的，按政策內增購價計算。
（三）選擇“三五底頂”置換。
以在冊常住農業戶口按人均面積30平方米（另有房屋的應合并計算）計算應置換建筑面積。
其合法房屋與置換房相等面積部分的價格按建安成本價計算；應置換建筑面積中超出被搬遷房屋合法面積部分的，按政策內增購價計算。
在房源許可情況下，可給予增購，但人均面積最高不超過50平方米，增購價格按市場評估價一定比例優惠。
置換房面積中超過上述應置換建筑面積部分，按市場評估價計算。
房屋所有權人系搬遷范圍內非農業戶口選擇產權置換的，按人均面積20平方米（另有房屋的應合并計算）計算應置換建筑面積。
其合法房屋與置換房相等面積部分的價格按建安成本價計算；應置換建筑面積中超出被搬遷房屋合法面積部分的，按政策內增購價計算。
在房源許可情況下，可給予增購，但人均面積最高不超過30平方米，增購價格按市場評估價一定比例優惠。
置換房面積中超過上述應置換建筑面積部分，按市場評估價計算。
舊房的價值、置換房的市場評估價以及房屋結構成新率等，由具有法定資質的房地產價格評估機構評估確定。
因置換房套型設計原因，置換房套內建筑面積超出協議置換建筑面積10平方米（含）以內的，按政策內增購價計算；超過10平方米以上的，按市場評估價一定比例優惠。
根據“村房兩改”項目集聚置換所處的不同區位等級，確定不同的價位（平均價）。被置換舊房與置換到集聚建設新社區不屬同一區位等級的，應結合區位等級計算區位差價。
眾用分攤面積價格、層次差價、朝向差價等標準，由屬地街道根據實際情況，在實施方案中予以明確。
置換房地下停車位價格按簽訂《房屋置換補償置換協議書》時的市場評估價優惠計算。
營業房和工業用房的置換補償參照區國有土地上房屋征收與補償有關政策執行。
原使用功能為住宅，后改為生產工場或倉庫的，按住宅用房予以補償置換，其工場內的設施由置換對象自行搬遷。
已領取營業執照的住宅房屋經認定不符合營業房安置規定的，可給予適當經濟補償。
置換程序
城中村改造項目就近安置的產權置換房屋認購實行“早搬遷先認購”方式。房屋所有權人在規定的簽約期限內簽約的均視為“并列第一”，產權置換房屋認購時應當先通過抽簽產生認購順序號；房屋所有權人未在規定的簽約期限內簽約的，產權置換房屋認購順序根據各房屋所有權人簽約先后順序確定。農房集聚置換依照本村、本街道、全區的順序予以置換，按以下程序進行：
1.申請。符合條件的置換對象，以戶為單位向所在村委會書面提出自愿置換的申請。
2.公示。申請經初審后，對符合置換要求的，在被置換區域范圍內進行公示，接受群眾監督，公示時間為7天。經公示無異議的，由街道匯總，報區政府備案。
3.簽約。由改造區內屬地街道農投公司與村集體經濟組織或村委會以及置換戶三方簽訂置換協議和宅基地征收協議；涉及置換地為國有土地性質的，由屬地街道與置換戶簽訂置換協議和國有土地使用權收回協議，并經國土資源部門審核，報區政府批準收回土地所有權。協議簽訂后，置換戶按照協議約定預付置換房建房款。
4.注銷。經批準的置換戶，在約定的時間內，由屬地街道農投公司代為收回原住房的農村集體土地使用證、房屋所有權證等相關證件，并報區有關部門依法注銷。
5.交房。新社區建成后，由置換戶在協議約定的時間內自行拆除原有住房及地面附屬設施。經驗收合格，由屬地街道農投公司辦理相關結算手續，交付鑰匙。層次差、朝向差按相關文件要求結算，其所得補償、預交房款和公寓房價款實行貨幣差額結算，多還少補。手續齊全后，辦理入住手續。
人口認定
“村房兩改”中可計算為置換（安置）面積的人數，以《戶口簿》上在冊的屬地常住農業戶口為依據。
（一）下列人員可計為置換（安置）面積人口數：
1、原為屬地正式農業戶口，現已遷往部隊的現役義務兵、初級士官，援外工作人員和留學生。
2、按規定戶口遷往所在學校的大、中專在讀學生。
3、大、中專學校畢業生自主擇業，未予回遷為農業戶口；因服役“農轉非”，退役時自主就業或回鄉的；未允轉遷回戶口的退役士兵、復員士官，但系村集體經濟組織成員的。
4、已領取《獨生子女父母光榮證》的夫婦，獨生子女按2個人口數計算。
5、在本意見生效之前，因不符合法定條件而生育的子女，已登記在冊為屬地農業戶口、且已繳納或補繳社會撫養費的。
6、已婚的農戶尚未生育子女的，可按增加1個人口數計算。
7、因土地征用，未安置落實到單位工作，仍為村集體經濟組織成員而已“農轉非”的人員。
8、多子女戶共同贍養的老人，按照家庭全體成員共同協商結果的協議書確定可計算置換（安置）面積的人口數。
9、原為屬地農業戶口，現因服刑或被勞動教養而被注銷戶口的人員。
10、根據政府有關規定應計入置換（安置）面積人數的其他情況人員。
（二）有下列情形之一的，不可計入計算置換（安置）面積的人口：
1、在認定可計算置換（安置）面積人口截止日之后不符合法定條件而生育的子女。
2、家庭成員中現仍為農業戶口，但現在黨政機關、國有企事業單位的在編工作人員且已享受過政府住房優惠政策的人員。
（三）關于華僑戶計算入置換（安置）面積人口的規定：
原為屬地村農業戶口，且在屬地村尚有住房，現已定居國外的華僑戶，根據《浙江省華僑權益保障暫行規定》（浙政發〔2006〕75號）第十四條之規定，可享受當地村民同等待遇。以定居國外之前產權人直系親屬常住戶口在冊人數為依據，可計算為置換（安置）面積的人口（已亡故人員不計）。
（四）本辦法僅作為在“村房兩改”中可計算為置換（安置）面積人數的依據。各街道根據當地實際制訂“村房兩改”可計算置換（安置）面積的人口認定細則。(黃靜)
